World of Investment - Das Finanzportal für Ihren Erfolg an der Börse!

Wir sind bekanntlich gerade dabei uns möglichst intensiv in die Causa Meinl European Land einzulesen und haben als Startbasis einmal eine Bestandsaufnahme zusammengeschrieben (Quelle: Homepage und Geschäftsberichte der MEL) und uns dabei auch dem Thema USD-Risiko gewidmet. Die folgende Tabelle zeigt eine Übersicht des Immobilienportfolios der MEL zum 30. September 2007:

und hier die Development-Projekte sortiert nach dem Zeitpunkt der erwarteten Fertigstellung

Minerva-Fazit: Einerseits kann man festhalten, dass der Anteil an USD-linked cash flow bei den aktuell knapp 30% verbleibt, selbst nach vollständiger Realisierung aller Developementprojekte. Ausserdem fällt auf, dass mit rund 800 mio Euro ein hoher Anteil der Investitionen nach Polen fliesst, wo die Margen schon deutlich unattraktiver sind (8,21% kalkulierte Rendite auf Kostenbasis; 6,70% Rendite bei den bestehenden Immobilien in Polen). Wir sehen daher in Polen wenig Spielraum für Aufwertungen oder auch nur der Realisierung von Development-Profits.

Betreffend Russland konnten wir leider trotz mehrmaliger Nachricht an die Investors Relation noch nicht in Erfahrung bringen, ob die Kosten in USD oder in EUR abgerechnet werden. Die Mieteinnahmen in Russland sind bekanntlich in USD, und wir sehen daher auch Wertberichtitungsbedarf bei den Russland-Immobilien durch den USD Verfall. Sollte sich herausstellen, dass die Russland-Development-Projekte in Euro zu bezahlen sind, die Mieten aber in USD eingenommen werden, würde die kalkulatorische Rendite zusammenbrechen und jede Fertigstellung in Russland NAV und damit Wert vernichten.

Die bestehenden Projekte werfen eine Rendite von 8,37% ab. Die Rendite aus den Developmentprojekten wird mit 8,4 bis 10,4% (je nach Behandlung der USD-Frage) kalkuliert.

Bedenkt man, dass die Bewirtschaftung einer Immobilie ja mit Aufwand verbunden ist und sieht sich das Zahlenwerk an, kann man nur einmal mehr darauf hinweisen, dass die Begebung einer Anleihe mit 10,75% Kupon wirtschaftlich ein Wahnsinn ist - wenn es nicht möglich ist, billiger an frisches Kapital zu kommen, dann müsste man Immobilien verkaufen um das Development zu finanzieren, respektive sich die Developmentprojekte einzeln ansehen und überdenken auf welche man noch verzichten kann.  Kurz: Man müsste das Immobilienportfolio aktiv bewirtschaften.

Auch ein Blick auf die Fertigstellungstermine der Developement-Projekte ist sehenswert: So werden bis Ende 2008 Projekte im Volumen von 374 mio Euro fertiggestellt, bis 2009 2,2 mrd Euro und bis 2010 dann das Gesamtvolumen von 2,8 mrd. Euro. Zum 30.09.2007 verfügte die Gesellschaft über 1,54 mrd Euro Cash und Grundstücke im Wert von 200 mio Euro. Ein Verkauf der Grundstücke würde den Cashbestand bereits auf 1,75 mrd Euro anheben. Dazu kommt, dass die Gesellschaft vom 30.09.2007 bis Ende 2008 rund 170 mio Euro an Mieteinnahmen lukrieren sollte. Wir sehen daher keine Notwendigkeit aktuell Kapital aufzunehmen - die Zeit eine Entspannung an den Finanzmärkten abzuwarten hätte man immer noch und im Bereich hypothekenbesicherter Anleihen mit maximal 60% Fremdkapitalanteil denke ich doch, dass sich bald eine Beruhigung ergeben wird, die signifikant billigere Refinanzierungen möglich macht (so sie in der Tat jetzt nicht möglich sein sollten)

Nachdem sich der Kurs der ADCs nach einer ersten Phase der Irrationalität nun wieder den Tatsachen angenähert hat, stufen wir MEL von Sell auf Hold hinauf und belassen das Kursziel - unter der Voraussetzung das der Gazit/CPI-Deal in der vorgestellten Version durchgezogen wird - bei 6,50€. Sollte es gelingen den Deal noch zum Scheitern zu bringen wäre das Kursziel natürlich dignifikant nach oben anzupassen.