World of Investment - Das Finanzportal für Ihren Erfolg an der Börse!

Hamburg (aktiencheck.de AG) - Oliver Drebing, Analyst von SRH AlsterResearch, bewertet die Vivacon-Aktie (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) in einer Ersteinschätzung mit "kaufen".

Vivacon berichte für das 1. Halbjahr ein EBIT von 19,9 Mio. EUR (+1,0 Mio. EUR zum Vorjahreshalbjahr). Davon seien 17,1 Mio. EUR im 2. Quartal erzielt worden. Wegen erheblich höherer Belastungen aus dem Finanzergebnis (Zinsen und veränderte Marktbewertungen von Sicherungsgeschäften) sei auf Ebene des Nettoergebnisses ein negativer Beitrag von 74 Tsd. EUR verblieben (Vorjahr: +15,5 Mio. EUR).

Die aktuelle Guidance laute wie folgt: Ein Nettoergebnis von 60 Mio. EUR werde für 2008 erwartet (Vj.: 56,2 Mio. EUR). Die Kapazität des operativen Geschäfts steige weiter gegenüber dem Vorjahr: So laute die Modifikation der zur Jahreswende getroffenen Aussage, dass für das laufende Jahr die Veräußerung von 16 Tsd. Wohneinheiten geplant sei, nachdem 2007 13 Tsd. verkauft worden seien.

Entsprechend den heutigen Ausführungen sowie den Eindrücken, die die Analysten aus ihrem Gespräch mit dem Management gewonnen hätten, stelle der unmittelbare Ankauf von Erbbaurechten nunmehr die wesentliche Erlösquelle dar. Auf die Zukäufe nehme Vivacon entsprechend IAS 40 eine auf die Bewertung zum Fair Value bezogene Wertanpassung (Zuschreibungen) vor.

Im 2. Quartal sei ein Erbbauzins-Portfolio mit jährlichen Erbbauzinsen von 2 Mio. EUR erworben worden. Ziel für das Gesamtjahr sei der Ankauf von Erbbaurechten, die für jährliche Erbbauzinsen von 10 Mio. EUR stünden. Allein mit dem Erwerb könne ein EBIT-Ertrag von 70 Mio. EUR generiert werden. Dies ergebe sich aus der Differenz zwischen dem Bilanzansatz von 24,7 zum Ankaufsmultiplikator von 15 bis 16.

Der in der Vergangenheit wichtigere Portfoliohandel habe derzeit keine vorrangige Bedeutung mehr. Für das 2. Quartal sei die Veräußerung von 489 Wohneinheiten ergebniswirksam geworden, für das 3. Quartal werde es der im Juni durchgeführte Verkauf von 2.000 Wohneinheiten. Der aktuelle Bestand liege bei 6.000 Wohneinheiten. Eine weitere Ausweitung des Wohnungsbestandes sei vorerst nicht vorgesehen.

Das gesamte Ergebnis müsse durch im 2. Halbjahr verbuchte Beiträge erreicht werden. Die Prognose der Analysten für die 2. Jahreshälfte ergebe sich aus Erlösbeiträgen von 75 Mio. EUR aus der Wertanpassung angekaufter Erbbaurechte, 21 Mio. EUR aus Miet- und 7 Mio. EUR aus Erbbaueinnahmen (unverändert ggü. 1. Hj.), 12 Mio. EUR aus Verwaltung (unverändert ggü. 1: Hj.), EBIT-Beiträgen von 8 Mio. EUR aus dem Geschäft mit Privatinvestoren (Development Business) sowie 6 Mio. EUR aus dem bereits erfolgten Verkauf von 2.000 Wohneinheiten.

Diesen Erlösbeiträgen stehe ein von den Analysten prognostizierter Aufwand von 42 Mio. EUR gegenüber. Vor Steuern würden die Analysten ein Ergebnis von 87 Mio. EUR errechnen, sodass ein Nettoergebnis von 60 Mio. EUR erreichbar erscheine.

Der Buchwert oberhalb von 11,50 EUR je Aktie berge nach der Überzeugung der Analysten keinerlei Abwertungspotenzial. Eine fundamentale Begründung für einen Kurs unterhalb des Buchwertes könnten sie nicht ausmachen.

Die Guidance zum Jahresergebnis sei nachvollziehbar; allerdings setze die Zielerreichung voraus, dass Vivacon in der 2. Jahreshälfte Erbbaurechte mit einem jährlichen Erbbauzins von 8 Mio. EUR ankaufe.

Bei einem EPS für 2008 von 3 EUR ergebe sich ein KGV von 3. Vivacon könne sich zum einen bislang nicht der allgemeinen Markteinstellung gegenüber Immobilientiteln entziehen. Eine unternehmensspezifische Begründung für das niedrige Bewertungsniveau würden die Analysten darin sehen, dass Vivacon das bisherige Geschäftskonzept, in dem Portfoliotransaktionen eine zentrale Rolle eingenommen hätten, durch das Erlösmodell direkt erworbener Erbbaurechte abgelöst habe, für das im Markt noch keinerlei Erfahrungswerte bestünden.

Ihr Kursziel würden die Analysten mit 12 EUR, also dem gerade Vierfachen des von ihnen als erreichbar erklärten Jahresergebnisses, formulieren. Vivacon müsse der entgegengebrachten Skepsis gegenüber dem neuen Erlösmodell durch gute Zahlen beikommen. Nach Vorlage der Geschäftszahlen 2008 könnten sich die Analysten wieder wesentlich höhere Bewertungsrelationen vorstellen.

Das Anlageurteil unserer Ersteinschätzung für die Vivacon-Aktie lautet "kaufen", so die Analysten von SRH AlsterResearch. (Analyse vom 14.08.2008) (14.08.2008/ac/a/nw)