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Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, stuft die Vivacon-Aktie (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) von "kaufen" auf "halten" herab.

Die von Vivacon am 14.05.2008 veröffentlichten Q1-Zahlen hätten beim Umsatz und EBIT im Rahmen der Erwartungen gelegen. Das EBT sei durch Bewertungsverluste in Höhe von EUR 3,5 Mio. aus der Marktbewertung von Zinssicherungsgeschäften niedriger als erwartet ausgefallen.

Bei der Analyse der Zahlen falle das schwache Ergebnis im Bereich Private Investoren auf. Hier sei ein EBIT von EUR -2,2 Mio. (VJ EUR 1,7 Mio.) erzielt worden. Für einen Teil des negativen EBITs sei der Konkurs eines Subunternehmers beim Projekt "Neuer Garten" in Düsseldorf verantwortlich gewesen. In den vergangenen Quartalen sei die Entwicklung in dem Bereich volatil aber tendenziell enttäuschend gewesen. Der schwache Start in dem Bereich dürfte eine EBIT-Steigerung in 2008 erschweren. Da im Q1 nur ein kleines Portfolio veräußert worden sei, hätten die Q1-Zahlen eine geringe Bedeutung.

Viel wichtiger als die Zahlen seien folgende Punkte, die einer nachhaltigen Erholung des Aktienkurses im Wege stehen dürften: Der künftig verstärkte Fokus, Portfolios on demand zu strukturieren und zu verkaufen, dürfte aufgrund des geringeren Risikos zu rückläufigen Margen führen. Insbesondere wenn die Portfolios nicht im Erbbaurecht veräußert würden, dürfte die EBIT-Marge von ca. 10% auf 2 bis 5% des Transaktionsvolumens fallen. Die derzeit rund 6.000 Wohnungen im Handelsbestand (davon etwa 2.500 WE in Salzgitter) seien größtenteils bereits seit Mitte 2007 im Bestand. Im aktuellen Marktumfeld, in dem die Preise für Portfolios zurückgegangen seien, könnten die Preisvorstellungen zu ambitioniert sein. Die bilanzielle Situation (Eigenkapitalquote 25%) lasse erst größere neue Ankäufe zu, wenn Portfolioverkäufe realisiert würden.

Durch das schwierige Umfeld für Portfoliotransaktionen und die geringe Visibilität im Bereich Ankauf von Erbbaugrundstücken sei die Nettoergebnis-Guidance von EUR 60 Mio. sehr ambitioniert.

Aufgrund des schwierigen Umfelds für Portfoliotransaktionen senken die Analysten von SES Research die erwartete Anzahl der verkauften Wohneinheiten auf 8.000 (alt: 9.000). Zudem werde die Marge vor dem Hintergrund der gefallenen Portfoliopreise und erwarteter anderer Dealstrukturen auf 8% gesenkt (alt: 12%). Auch nach 2010 sei die Margenerwartung im Portfoliohandel gesenkt worden. Aufgrund der enttäuschenden Performance im Bereich Private Investoren senken die Analysten von SES Research die Margenerwartung für 2008 auf 7% (alt: 10%).

Über die o. g. Aspekte hinaus, die für negativen Newsflow sorgen sollten, könnte der Bereich Development in 2008 enttäuschen. Sollte der für das Q2 in Aussicht gestellte größere Portfolioverkauf nicht realisiert werden, sei mit sehr schwachen Halbjahreszahlen zu rechnen. Nach Reduzierung der Prognosen und Erhöhung der Risikoprämie laute das Kursziel auf Basis eines DCF-Modells EUR 12,00 (alt: EUR 18,00). Wie die jüngste Ausgabe einer Wandelschuldverschreibung zeige, schätze auch das Management den fairen Wert derzeit nicht höher ein (Wandlungspreis EUR 12,54 je Aktie). Mit einem Buchwert von EUR 11,74 je Aktie werde das Downside als begrenzt angesehen.

Das Rating der Analysten von SES Research für die Vivacon-Aktie wird von "kaufen" auf "halten" zurückgenommen. (Analyse vom 15.05.2008) (15.05.2008/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten: Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.